Quando si parla di subentro nel contratto di locazione si fa riferimento al fatto che o al locatario o al suo inquilino si sostituisce una terza persona. Ma come avviene questo cambiamento? Come funziona?
Come funziona
E’ bene tenere presente la distinzione tra il subentro del proprietario di un immobile in affitto e il conduttore. Quando è il locatario a subentrare, che sia un vecchio o un nuovo proprietario, quest’ultimo deve comunicare all’Agenzia delle Entrate il suo subentro, e dopo che è stato effettuato il trasferimento dell’immobile è possibile, per il nuovo proprietario, contrattare nuovamente il canone di locazione ed altre modalità di pagamento. Se opta per la cedolare secca è tenuto a presente entro un mese la richiesta sempre tramite il modello LRI.
Se a subentrare è un inquilino, bisogna verificare nel contratto stesso se è permesso che subentri, se è lui a cederlo. In questo caso, è necessario sempre comunicarlo all’Agenzia delle Entrate, tramite il modello F24 Elide, in cui bisogna inserire i dati identificativi del vecchio e nuovo locatario, i dati di registrazione del vecchio contratto, il codice tributo 1502 (relativo al subentro nei contratti di affitto) e il pagamento dell’imposta di registro di 67 euro, che deve avvenire entro un mese. E’ anche possibile usare i servizi telematici, compilando il Modello RLI online, scegliendo dove richiesto l’opzione Codice 3. La ricevuta di registrazione viene consegnata o si può stampare direttamente sul sito, a seconda della modalità scelta per registrarsi. Oltre a ciò, proprietario ed affittuario devono redigere una scrittura privata, redatta in duplice copia, sottoscritta da entrambi.
Nel caso che il subentro avvenga per decesso, nel caso del conduttore a “ereditare” il contratto sono i suoi eredi, che possono essere anche dei conviventi, secondo quanto previsti dalla legge.
Gli oneri fiscali
In un’operazione del genere non ci possono non essere degli adempimenti fiscali, come l’imposta di registro pari a 67 euro, già citata, ed il 2 % del corrispettivo pattuito nelle cessioni di contratto.
Tale cessione va poi registrata entro un mese, e se il subentro avviene per il decesso di una delle due parti, all’altro non è richiesto alcun adempimenti di pagare, ma i nuovi contraenti si devono sempre registrare.
